近日国家统计局公布了9月份的宏观经济数据及房价统计结果。一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄，房地产市场出现触底反弹的迹象。

　　

　　北京上海的一手房和二手房价格表现较强。从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平，北京上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格环比表现同样有分化，其中北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。

　　

　　从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京同比上涨1.1%，上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。

　　

　　二三线城市商品住宅销售价格表现仍然较弱。从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

　　

　　房价走势出现明显分化，总体来说一线城市表现强于二三线，但一线城市内部也出现明显分化。笔者认为，北京和上海的房价表现之所以抢眼，与政策调整有直接关系。

　　

　　今年7月24日中共中央政治局会议要求，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。“我国房地产市场供求关系发生重大变化”是中央对房地产市场的最新判断，意味着房地产政策的方向出现了重大转折。

　　

　　8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。这就是“认房不认贷”。

　　

　　8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知 ：购买首套住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

　　

　　随后是存量按揭贷款利率调整。人民银行等公告：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，用于置换存量贷款。

　　

　　过去出台的各种房地产限制措施主要实施在北京和上海两个一线城市和部分二线城市，因此，政策调整后北京上海两个城市的房价率先做出积极的反应。从住房的供求关系看，北京和上海一直处在紧平衡状态，而大多数二三线城市的房地产市场已经供大于求。

　　

　　这些政策利好出台之后的一个月时间里，尽管一线城市的房价出现了积极的信号，但从全国的房地产投资和销售数据看效果依然有待提振。1-9月份，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%（按可比口径计算）。商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。可见，这些与房地产投资与销售有关的数据依然有待进一步复苏。

　　

　　展望未来，放松各种限制是大势所趋，一线城市的房地产市场会继续受益，市场分化也在所难免。房地产市场的政策底已经出现，市场底的出现还需要继续等待。